Vastgoed kopen op lijfrente als belegging

Lijfrente is een begrip dat op verschillende gebieden terug te vinden is. Enerzijds het kopen of verkopen van vastgoed op lijfrente, maar anderzijds kan je deze term ook terugvinden bij renteniersbeleggingen. We gaan op deze pagina even dieper in op de aankoop van een pand op lijfrente.

Wat is lijfrente?

Een woning kopen gebeurd meestal door de koopsom in één keer te betalen aan de verkoper. Hiervoor zal de koper in de meeste gevallen dan ook een lening moeten aangaan omdat deze koopsom vaak te groot is om in één keer te betalen.

Bij lijfrente zal de koopsom – die anders in één keer betaald wordt – volledig of gedeeltelijk worden omgezet in een rente. Deze rente of de vaste som die de koper periodiek (bv. maandelijks) zal betalen wordt dan de lijfrente genoemd.

Wordt er echter bij het ondertekenen van de akte wel een voorschot betaald, dan noemt men dit het boeket (of bouquet). Het gaat dan om de eenmalige betaling van een afgesproken som.

Dit heeft voordelen voor beide partijen. De koper zal geen lening moeten afsluiten om de woning te kopen (of een kleine lening voor het betalen van het boeket). De verkoper daarentegen is zeker van maandelijkse inkomsten (de rente) tot zijn overlijden of tot aan de afgesproken einddatum.

Waarom is lijfrente opnieuw actueel?

Lage rentes op spaartegoeden, maar vooral de vergrijzing van de bevolking (en de lage pensioenen) zorgt er voor dat lijfrente steeds meer en meer wordt toegepast. Vastgoedtransacties op lijfrente maken echter maar een klein deel uit van alle vastgoedtransacties die plaatsvinden. Hoger dan 2% zal het aandeel van lijfrente wellicht niet bedragen.

Verkopers zijn voornamelijk mensen op pensioen die een extra aanvulling wensen op het pensioen dat ze ontvangen. Vaak is het pensioen dan ook te klein om volledig van rond te komen. Zij die dan geen erfgenamen hebben, kiezen er wel eens vaker voor om het pand in lijfrente te verkopen, en zich op die manier te verzekeren van een extra maandelijkse som op hun rekening.

Voor vele kopers is dan aankoop van vastgoed op lijfrente dan ook een soort belegging. Veel verkopers blijven immers in het pand wonen. De kopers hoeven dan ook niet altijd een huurder te zoeken die het pand kunnen betrekken.

Kopers willen op het einde van de rit er een eigendom aan over houden. Het is echter een kanscontract omdat het rendement van deze belegging afhankelijk is van het overlijden van de verkoper.

Kenmerken bij lijfrente

Lijfrente wordt het meest gevestigd op het hoofd van 1 persoon, maar meerdere personen zijn ook mogelijk. Er moet in het contract en de akte dan wel worden afgesproken wat er dient te gebeuren met de lijfrente indien een persoon komt te overlijden. Mogelijkheden zijn: het wegvallen van de rente, of volledig overdragen naar de overlevende persoon.

Om vastgoed op lijfrente te verkopen bestaan er verschillende varianten. Er kan gekozen worden om de volle eigendom te verkopen, al dan niet met voorbehoud van een recht van bewoning. Indien dit recht op bewoning wordt uitgeoefend zal de rente lager liggen. Van zodra de verkoper uit de woning trekt, zal de lijfrente stijgen.

De verkoop kan zich echter ook beperken tot alleen de naakte eigendom. Dit is ook de variant die het meest wordt toegepast in de praktijk. Het gevolg hiervan is dat het boeket veel lager zal liggen, maar ook dat de verkoper zal blijven instaan voor de courante onderhoudskosten en de betaling van de onroerende voorheffing. Hij is dan immers ook de vruchtgebruiker en behoudt het recht om in het pand te blijven wonen.

Een koop of verkoop of lijfrente blijft natuurlijk een kanscontract. Je weet op voorhand niet hoeveel de rente zal bedragen omdat dit afhankelijk is van onder meer de levensverwachting van de verkoper. Het is wel bepaald dat de verkoper geen ziekte mag hebben die het overlijden zou veroorzaken binnen 20 dagen na het vestigen van de akte. Het is dan ook nooit een slecht idee om de verkoper een doktersattest te laten voorleggen.

Het is een wederzijds contract, wat wil zeggen dat het verplichtingen doet ontstaan bij elke partij. Lijfrentes die gevestigd worden zonder tegenprestatie, worden wettelijk beschouwd als een gift. Zonder werkelijke betalingen (van rente) zal de verkoop aanzien worden als een schenking.

Het bedrag van de lijfrente kan geïndexeerd worden en gekoppeld worden aan een index zoals het indexcijfer der consumptieprijzen (of de gezondheidsindex). Dit dient ook opgenomen worden in de akte. Op die manier geniet de verkoper enigszins bescherming.

Voordelen en nadelen van lijfrente: Voor de verkoper

Voordelen

De verkoper kan ‘levenslang’ genieten van een rente. Indien de pensioen inkomsten ontoereikend zijn, dan kan dit een oplossing zijn om maandelijks een extra inkomen te ontvangen. Voor mensen die in het bezit zijn van meerdere eigendommen, maar moeten leven van een te klein pensioen, hebben dankzij de verkoop op lijfrente wel een troef in handen.

Mensen zonder erfgenamen kunnen zich op die manier de rest van hun leven rekenen op een extra maandelijks inkomen dan bovendien belastingvrij is (op voorwaarde dat de koper een particulier is die het pand niet gebruikt voor beroepsdoeleinden). Dankzij de variant ‘verkoop naakte eigendom op lijfrente’ kan de verkoper het pand ook blijven bewonen.

Omdat het gaat om een kanscontract is het best mogelijk dat de verkoper langer blijft leven dan verwacht. In dat geval blijft hij lijfrente ontvangen en kan er mogelijks een meerwaarde behaalt worden op deze verkoop.

Er zijn geen kosten verbonden voor de verkoper en het contract wordt in onderling overleg opgemaakt tussen de koper en de verkoper. Er zijn met andere woorden heel wat mogelijkheden beschikbaar om het lijfrentecontract aantrekkelijk te maken voor beide partijen.

Als de verkoper geen erfgenamen heeft in rechte lijn, dan zullen overige erfgenamen (broers/zussen of neven/nichten) een hoog tarief aan successierechten betalen. De lijfrente kan in sommige gevallen ook ingeschakeld worden om onroerend goed alsnog goedkoop te schenken. Het kan dus met andere woorden gebruikt worden bij het vermogensbeheer.

Nadelen

Het risico bestaat ook dat de verkoper vroeg komt te overlijden. Als dat het geval is, dan zal het bedrag een lijfrente die wordt ontvangen, ook aanzienlijk lager liggen.

Verkopers die het pand waarop de transactie slaat, minder dan 5 jaar in het bezit hebben, dienen op te letten voor een meerwaardebelasting. Wordt het pand verkocht dan zullen hierop 16,50% belastingen verschuldigd zijn, terwijl de werkelijke meerwaarde op dat moment ongekend is.

De koper kan een clausule laten opnemen waarop een einddatum wordt vermeld. Indien de verkoper de levensverwachting overschrijdt, kan de koper stoppen met het betalen van lijfrente. De verkoper verliest dan wel het maandelijkse inkomen waarop hij rekent, maar mag wel in het pand blijven wonen.

Voordelen en nadelen van lijfrente: Voor de koper

Voordelen

Kanscontract: Bij vroegtijdig overlijden van de verkoper zal er relatief weinig rente worden betaald, hetgeen wil zeggen dat deze investering zeer rendabel is aangezien de koper het pand in volle eigendom zal bezitten. Aan de hand van de officiële sterftetabellen kan een inschatting worden gemaakt van het potentiële rendement van de investering, al is deze nooit zeker.

Kopers die de volledige eigendom kopen moeten geen grote bedragen lenen. Indien er geen recht van bewoning wordt uitgeoefend door de verkoper, kan je als koper het pand eventueel verhuren en deze verhuurinkomsten gedeeltelijk gebruiken om de lijfrente te betalen.

De koop op lijfrente is een manier om geld te investeren in een onroerend goed, zonder dat daarvoor veel financiële middelen ter beschikking moeten staan. De koper kan dus interesten uitsparen en hoeft minder geld te voorzien in vergelijking met een klassieke vastgoedtransactie. De betaling zal gebeuren in periodieke schijven (maandelijks, per kwartaal of jaarlijks) volgens de overeenkomst in het contract.

Blijft de verkoper in het pand wonen en koopt je alleen de naakte eigendom, dan is de verkoper nog steeds verantwoordelijk voor de courante herstellingskosten en moet de koper alleen grote herstellingen uitvoeren aan het pand.

Er kan een clausule worden opgenomen met een einddatum. Dat houdt in wanneer de verkoper zijn levensverwachting overschrijdt, dat de koper zich toch kan beschermen en op een bepaald moment kan stoppen met het betalen van lijfrente. De verkoper mag dan wel nog steeds in het huis verblijven.

Nadelen

het is mogelijk dat de verkoper langer blijft leven dan verwacht. Wat de levensverwachting betreft kan men zich baseren op de officiële sterftetabellen van FOD Economie. De koper zal daarom altijd een risico lopen om langdurig rente te blijven betalen waardoor zijn belegging minder interessant kan worden.

Er is geen eenduidige bepaling van de waarderingsregels bij lijfrente contracten, terwijl het net zeer belangrijk is om de verkoopwaarde van het pand zo goed mogelijk in te schatten. Gebeurd dit niet dan wordt de transactie mogelijks beschouwd als een (verdoken) schenking. Het is dus absoluut nodig om je te laten bijstaan door een expert (bankier, immokantoor en/of notaris).

Als koper heb je geen recht op een belastingkorting zoals de woonbonus indien de woning gekocht wordt met lijfrente. Daarmee denken we in eerste instantie aan de woonbonus. Wordt er in het contract een voorschot of boeket voorzien, dan zal de koper wel verplicht zijn om geld te lenen onder de vorm van een consumentenkrediet. Een hypothecaire lening is immers niet mogelijk bij lijfrente transacties. Vergelijk hier tarieven van leningen op afbetaling.

Tip: Indien u andere eigendommen heeft kan u altijd navragen of de bank deze aanvaard als hypothecaire waarborg.

Waarop letten bij lijfrente?

Het spreekt voor zich dat een lijfrentecontract op maat gemaakt wordt. Er zijn diverse clausules en mogelijkheden waarmee rekening moet worden gehouden. Ook de waardering van de verkoopwaarde van het onroerend goed is een belangrijk gegeven waar het advies van een expert nodig is. Indien de waardering niet correct gebeurd, bestaat het risico dat de administratie de transactie beschouwd als een (verdoken) reserve.

Wie draagt de grote kosten aan het pand?

Je weet reeds dat er drie varianten zijn bij de verkoop op lijfrente. Indien de verkoper de volle eigendom van het onroerend goed verkoopt is het duidelijk dat de koper zal moeten instaan voor alle kosten van het pand. Dat gaat om zowel de kleine onderhoudskosten als de grotere kosten zoals de plaatsing van dakisolatie, of het dak vernieuwen.

De verkoper kan ook enkel de naakte eigendom van het pand verkopen op lijfrente. In dat geval behoudt de verkoper het vruchtgebruik. De vruchtgebruiker dient in te staan voor de courante kosten van onderhoud en herstellingen. Enkel “grove herstellingen” vallen ten laste van de naakte eigenaar (de koper). Enkele voorbeelden van grove herstellingen zijn: herstellingen van zware muren en gewelven, de vernieuwing van balken en van gehele daken, de vernieuwing van dijken en van steun- en afsluitingsmuren in hun geheel.

Het spreekt voor zich dat er discussies kunnen ontstaan wie nu juist welke last dient te dragen en wanneer een bepaalde kost al dan niet als een “grove herstelling” wordt beschouwd. Daarom kan het nooit kwaad om op voorhand een onderlinge overeenkomst op te stellen die enkele rechten en plichten van naakte eigenaar en vruchtgebruiker verduidelijken. Bijvoorbeeld: wie staat in voor de kosten van een nieuwe verwarmingsketel indien deze het laat afweten?

Heeft de verkoper een recht van bewoning, dan wordt op voorhand best afgesproken wie instaat voor bepaalde herstellingen. Vaak wordt hiervoor gekeken naar de regels van de huurwetgeving om bepaalde rechten en plichten af te spreken. De kosten voor het plaatsen van muurisolatie of dakisolatie zou in dat geval gedragen worden door de koper.

lijfrente berekenen met rekenmachine
© Pixabay

Hoe kan je de lijfrente berekenen?

De koper en de verkoper bepalen de rente in overleg. Dat is ook het geval voor het voorschot of het boeket. Dit voorschot bedraagt doorgaans 10% a 20%.

Om de lijfrente te berekenen, wordt er rekening gehouden met tal van factoren:

  • De normale verkoopwaarde van het vastgoed;
  • De ligging van het onroerend goed;
  • De leeftijd van de verkopers (m.a.w. de vermoedelijke levensduur van de verkopers volgens de officiële sterftetabellen);
  • De rentevoet (kan bijvoorbeeld berekend worden op basis van de OLO op 10 jaar en een additioneel huurrendement van 4,5%);
  • Het aantal verkopers;
  • Het geslacht van de verkopers (want vrouwen hebben een langere levensverwachting dan mannen);
  • Wordt de rente geïndexeerd of niet?
  • Wordt er een einddatum voorzien m.b.t. het betalen van de lijfrente?
  • Het boeket (of bouquet): wordt er een voorschot betaald of niet?
  • Welke variant? De keuze tussen verkoop van volle eigendom of naakte eigendom;
  • Bij meerdere verkopers: De overdraagbaarheid bij overlijden van één van de verkopers en de invloed op het bedrag van de lijfrente dat betaald dient te worden.

Kosten van verkoop op lijfrente

Net zoals bij een gewone vastgoedtransactie dienen de kosten door de koper te worden gedragen. Er zal tevens registratierechten verschuldigd zijn, ondanks het feit dat de betaling van de lijfrentes gespreid wordt in de toekomst en de totaalprijs op dat moment onzeker is.

In Vlaanderen bedragen de registratierechten 10% (of 5% klein beschrijf indien voldaan aan de voorwaarden). Dit bedrag wordt berekend op de bedongen verkoopprijs en bijhorende lasten. De belastbare grondslag mag echter nooit minder bedragen dan de verkoopwaarde van het pand.

De waardering van de verkoopwaarde van het pand is vergelijkbaar met deze van een normale verkooptransactie, doch er moet ook rekening houden met de lijfrente. Er bestaat niet onmiddellijk een algemene waarderingsmethode, overleg met een specialist is dan ook nodig omdat hij met zijn ervaring de nodige richtlijnen kan meedelen.

Uit de rechtspraak kan wel worden afgeleid dat, als de verkoper in elke situatie voor meer dan 7/12 benadeeld zou zijn, dat het contract kan worden vernietigd en de transactie kan worden aanzien als een verdoken schenking.

Risico’s voor de verkoper

De risico’s van de verkoper zijn vrij beperkt. Er bestaat natuurlijk altijd een risico dat de koper stopt met het uitvoeren van betalingen. Indien de koper er niet in slaagt om periodiek te betalen, dan heeft de verkoper de mogelijkheid om de transactie te annuleren en alle ontvangen lijfrente te behouden. Dit wordt dan beschouwd als een ontvangen schadevergoeding. De voorwaarde is natuurlijk dat dit ook zo bedongen wordt in het contract.
De verkoper zal dan wel verplicht zijn om een nieuwe koper te vinden indien hij verder lijfrente wenst te ontvangen.

Waar kan je terecht voor meer advies?

Een aantal immobiliënkantoren specialiseren zich in lijfrente transacties. Zij vormen dus in eerste instantie een goed aanspreekpunt voor bijkomende informatie. Je kan daar ook een simulatie vragen om een idee te krijgen van het financiële plaatje bij een verkoop op lijfrente.

De notaris is ook altijd een persoon waar je terecht kan met alle vragen over lijfrente. De verkoopakte zal immers ook bij hem getekend moeten worden waardoor voorafgaand overleg toch zal plaatsvinden.

Ook de bankier kan je bijstaan met raad en daad, vooral kopers hebben er baat bij om de bankier op voorhand in te schakelen om hen te laten bijstaan omtrent de mogelijkheden tot geld lenen voor de aankoop.

Delen en opslaan:
Beleggen bij MeDirect
BENL - Invest - 728x90