Beleggen in vastgoed kent vele mogelijkheden. Je kan direct in vastgoed beleggen en een tweede woning kopen om te verhuren, je kan indirect beleggen in vastgoed via beleggingsfondsen, er bestaat ook de mogelijkheid om te beleggen in vakantiewoningen, hotelkamers en garages. Maar wat maakt garages nu zo interessant?
Een garage als belegging
Belangrijk bij het beleggen in garages is de ligging. In veel steden zoals Brussel, Antwerpen of Gent is er een groot tekort aan parkeerplaatsen wat kan leiden tot hogere prijzen van parkeergarages.
Daar waar een gesloten garagebox in steden ongeveer tussen de 25.000 euro en 30.000 euro kost, kan dit oplopen tot 80.000 euro aan de kust. Vergeet echter niet dat hier ook nog registratierechten op verschuldigd zullen zijn.
Aandachtspunten
De ligging is cruciaal. Alvorens je een garage aankoopt bekijk je best even wat de plannen zijn van een stad over parkeren. Hun parkeerbeleid kan er immers voor zorgen dat je het verwacht rendement in de toekomst niet haalt. Kijk ook uit naar garages of parkeerplaatsen rondom winkelstraten, kantoren en stations In sommige gevallen kan je deze ruimte zelfs 2 keer verhuren (1x overdag en 1x ’s nachts).
Het verhuren van garages valt onder het gemene huurrecht. Als er niets is overeengekomen omtrent opzeg en termijn, dan gaat men er van uit dat het gaat om een contract van onbepaalde duur waarbij een opzegtermijn van één maand gerekend wordt. Er is contractueel een grote vrijheid.
Zorg steeds voor een schriftelijk huurcontract. Bepaal een opzegtermijn wanneer het gaat om een contract van onbepaalde duur of werk met een contract van bepaalde duur (bijvoorbeeld jaarlijks) dat automatisch stopgezet wordt na het verlopen van de periode.
Er is veel vraag naar garages en parkeerplaatsen. Het kan dan gaan om garageboxen, standplaatsen in loodsen of gewone parkeerplaatsen in ondergrondse parkings. Het is dan ook mogelijk om je huur vooraf te vragen, bijvoorbeeld voor een periode van zes maanden.
Contract opstellen
Een contract opstellen voor het verhuren van garages is toch wel belangrijk, onderstaande zaken raden we je aan om op te nemen in het contract. Het zal duidelijk worden waarom dit van belang kan zijn:
- Bepaal in het contract zeker ook de bestemming van de garage. Vermeld expliciet dat de garage niet gebruikt kan worden als opslagruimte. Zo kan je vermijden dat er gevaarlijke stoffen worden opgeslagen in de garage.
- Daarbij is het belangrijk om in het contract te bevestigen of de huurder al dan niet de kosten van de huur fiscaal zal inbrengen. Brengt de huurder deze kosten in als beroepskost, voorzie dan een hogere huurprijs als compensatie van de hogere belasting die je hierdoor moet betalen.
- Vermeld duidelijk dat de huurprijs geïndexeerd kan worden. Doe je dit niet, dan zal je ook de huurprijs niet kunnen indexeren.
Voordelen garage belegging
- Relatief eenvoudig om in te stappen, de barrière is minder klein dan bij appartementen of woningen omdat de investering minder groot is;
- Je creëert een maandelijks inkomen;
- In principe heb je minder last van wanbetalers dan bij het verhuren van woningen;
- Het is minder moeilijk om niet-betalende huurders buiten te gooien, er is veel contractuele vrijheid;
- In principe minder risico aan verbonden dan woningen, appartementen en zelfs studentenkoten;
- De kosten zijn beperkt, in tegenstelling tot woningen zijn er weinig onderhoudskosten.
Nadelen garage belegging
- Alhoewel je minder last hebt van wanbetalers, is de kans op doorloop wel groot. Enigszins opvolgen is dus wel nodig;
- In moeilijke financiële tijden kan het moeilijker zijn om een huurder te vinden. Daarom is het belangrijk om een ideale ligging te vinden op locaties waar parkeerplaatsen moeilijk te vinden is;
- De marktprijzen van garages kunnen ook een daling ondergaan, bijvoorbeeld als het parkeerbeleid van een gemeente wordt aangepast of bij een algemene vastgoedcrisis;
- Een garantie op meerwaarde bij verkoop is er nooit.
Rendement van een garage
Het rendement van een garage als belegging kan variëren afhankelijk van het type garage dat je verhuurd, maar ook de ligging. Gemiddeld beschouwd bedraagt het rendement tussen 3% en 8%. De rendementen op garageboxen en parkeerplaatsen is de laatste jaren flink omhoog gegaan.
In drukke steden is het niet uitzonderlijk om een huurprijs te vragen van 50 tot 80 euro per maand of meer. Op jaarbasis spreken we dus al gauw van 600 euro tot 960 euro.
Om zeker te zijn van een jaarlijks rendement, kan je er voor opteren om jaarlijks te verhuren en op voorhand de huurprijs van het volledige jaar vooraf te laten betalen. Er is immers contractueel gezien heel wat vrijheid in vergelijking met de verhuur van een appartement of woning.
Garage belegging: fiscale aspecten
De fiscus komt altijd om de hoek loeren, ook als het gaat om garages. Er zijn een aantal punten waarmee je rekening moet houden wanneer je van plan bent om één of meerdere garage(boxen) te verhuren. We geven kort een overzicht.
Personenbelasting
Een onroerend goed zal je moeten aangeven in de aangifte personenbelasting (Vak III van de aangifte). Er kan een onderscheid gemaakt worden tussen twee situaties:
- De huurder is een private persoon: In dit geval zal je belast worden op het geïndexeerd kadastraal inkomen dat verhoogd wordt met 40%.
- De huurder trekt de huur af als beroepskost: In dit geval zal je de exacte huurinkomst moeten opgeven en zal je belast worden op 60% van dat bedrag. Er wordt dus automatisch rekening gehouden met een forfaitaire kostenaftrek van 40% op de huurinkomst. Deze wordt echter wel beperkt tot 2/3 van het niet-geïndexeerde KI x revalorisatiecoëfficiënt.
Daartegen staat echter wel dat de interesten van leningen ook aftrekbaar zijn in uw aangifte, op voorwaarde dat de lening betrekking heeft op de garage. Hou er wel rekening mee dat banken er niet altijd happig om zijn om hiervoor een lening te verschaffen zonder bijkomende waarborgen.
De kans bestaat dat je de garage opnieuw zal willen verkopen. In principe vormt dat geen probleem en zal je niet belast worden op de meerwaarde die je realiseert. Wanneer je echter de garage verkoopt binnen de vijf jaar, dan zal je wel een belasting op de gerealiseerde meerwaarde moeten betalen van 16,50%.
BTW
Onroerende goederen verhuren is in principe vrijgesteld van BTW, maar het verhuren van garages is hierop een uitzondering. In de huurprijs dat je vraagt, zit dit dus in principe ook 21% BTW omvat. Het gevolg hiervan is dat je verplicht bent om elk kwartaal een BTW-aangifte in te dienen en de BTW af te dragen aan de staat. De BTW die je zelf betaald op onderhoudskosten zijn daarentegen wel aftrekbaar.
BTW vrijstelling mogelijk! Indien je jaaromzet lager ligt dan 15.000 euro, dan kan je gebruik maken van de vrijstellingsregeling van kleine ondernemingen. Op die manier hoef je geen BTW-aangiftes in te dienen. Hou dus zeker je jaarlijkse omzet bij, wanneer je de grens van 15.000 euro overschrijdt, moet je onmiddellijk je BTW-nummer laten activeren.
Enkele toegevingen van de BTW. Naast de vrijstelling van kleine ondernemingen zijn er ook nog een aantal toegevingen die worden toegestaan. De BTW is dan vrijgesteld als de garage samen met een woning of appartement verhuurd wordt en het appartement en de garage moeten deel uitmaken van hetzelfde gebouwencomplex.
